目前中國(guó)水公園的發(fā)展非常迅速，近五年來(lái)，每年以幾十個(gè)水公園的速度在增加，我們?cè)谌珖?guó)調(diào)研發(fā)現(xiàn)很多的地級(jí)市，一個(gè)市最多的一個(gè)地方有9個(gè)水公園。水公園越來(lái)越多，這種情況到底是好還是壞？水公園一直是我們旅游投資界愿意選擇的一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)樗�投資量比較小，占地面積也比較小，所以相對(duì)來(lái)講，它的適應(yīng)性比較強(qiáng)，而且運(yùn)營(yíng)周期比較短，所以運(yùn)營(yíng)成本也比較低。

但并不是每一個(gè)水公園都能取得好的經(jīng)營(yíng)效果。事實(shí)上相當(dāng)一部分水公園經(jīng)營(yíng)狀況都不太好。我們北部地區(qū)的一個(gè)省級(jí)城市的水公園，據(jù)我了解一年的收入也就一千多萬(wàn)，所以從游客量來(lái)看，肯定沒(méi)法滿足他的經(jīng)營(yíng)需要。那么到底是什么原因會(huì)導(dǎo)致我們的水公園的經(jīng)營(yíng)結(jié)果達(dá)不到預(yù)期？我想通過(guò)我的講課，給大家一點(diǎn)啟發(fā)。

我從以下幾個(gè)方面來(lái)講，一是水公園發(fā)展機(jī)會(huì)研究； 二是水公園概念方案策劃關(guān)鍵要點(diǎn)；三是設(shè)計(jì)施工需要關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。四是運(yùn)營(yíng)籌建關(guān)注的核心要點(diǎn)；五是國(guó)際國(guó)內(nèi)的一些水公園的案例。這五個(gè)方面可能不是從理論上系統(tǒng)地講述，更多是關(guān)注在實(shí)操過(guò)程中的一些核心問(wèn)題。

水公園的發(fā)展機(jī)會(huì)，就是判斷在這個(gè)地方，適不適合發(fā)展水公園，這是一個(gè)前提。對(duì)于這種情況，目前我們投資界常犯的一個(gè)錯(cuò)誤就是不做這一步的研究，而根據(jù)手里的資源直接進(jìn)入到方案設(shè)計(jì)階段，不先做發(fā)展機(jī)會(huì)的判斷。 

    這樣就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目投資出問(wèn)題。問(wèn)題可能是這個(gè)地方根本就不適合做水公園，或者是它的市場(chǎng)潛量不足以支撐做一個(gè)水公園，或者是氣候的制約或者是競(jìng)爭(zhēng)太激烈等等。所以在投資做水公園之前，水公園的發(fā)展機(jī)會(huì)研究必不可少。有了這一步，才能夠判斷第一：是不是能做，第二：怎么做。水公園發(fā)展機(jī)會(huì)研究要重點(diǎn)關(guān)注這七點(diǎn)： 

第一個(gè)是資源判斷，就這個(gè)地方對(duì)于做水公園來(lái)講，它有些哪些可資借鑒的資源。

第二個(gè)就是它的交通，這是非常關(guān)鍵的。交通不方便直接導(dǎo)致項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。中國(guó)大部分地區(qū)的水公園經(jīng)營(yíng)季節(jié)就是三個(gè)月到五個(gè)月之間。除了廣東、福建、海南這幾個(gè)地方以外的其他地方，也就是四個(gè)月以下的經(jīng)營(yíng)季。這么短的經(jīng)營(yíng)季要達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，游客量是相對(duì)集中的，而且絕大部分水公園的經(jīng)營(yíng)黃金季就是七、八月份，這兩個(gè)月意味著游客量的季節(jié)性非常明顯，季節(jié)性明顯的話游客量就相當(dāng)集中，而且游客絕大部分又集中在下午到傍晚時(shí)間入園。在這種情況下，它對(duì)交通的要求相當(dāng)高。短時(shí)間內(nèi)游客涌入會(huì)造成交通堵塞，嚴(yán)重影響游客體驗(yàn)。交通要看整個(gè)大的交通配置，除了道路以外，還有公共交通的線路，包括軌道交通、公共汽車等一些交通工具。

地質(zhì)情況對(duì)水公園的發(fā)展影響至關(guān)重要。地質(zhì)情況差，會(huì)影響到樁基的穩(wěn)定，然后導(dǎo)致設(shè)備位移、變形等情況�；�礎(chǔ)的變化，影響到安全，所以地質(zhì)情況是事先必須要考慮的要素，尤其是河邊、湖邊要重點(diǎn)注意。

此外，水公園跟它周邊地塊的成熟的程度，跟居民市場(chǎng)之間的關(guān)系（距離），都是我們必須要考慮的。

我們一般把市場(chǎng)分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)叫居民市場(chǎng)，一個(gè)叫游客市場(chǎng)。

居民市場(chǎng)我們指的是兩小時(shí)車程范圍內(nèi)的居民。如果要再一步細(xì)分加入其他維度，那就有年齡，比如說(shuō)40到45歲之間，這可能是主力市場(chǎng)。

第二個(gè)市場(chǎng)是游客市場(chǎng)，游客市場(chǎng)就是兩小時(shí)車程以外的居民。

市場(chǎng)屬性的劃分是跟產(chǎn)品的影響力相關(guān)的，如果產(chǎn)品的投資比較大，品質(zhì)比較高，市場(chǎng)營(yíng)銷比較好，運(yùn)營(yíng)水平做的比較高的情況下，市場(chǎng)的半徑可能會(huì)有相應(yīng)的一些變化，但是總體來(lái)講，按照全球的規(guī)律，基本上就是以上規(guī)律。

原則上來(lái)講，水公園是一個(gè)城市娛樂(lè)產(chǎn)品。但有的水公園有度假產(chǎn)品的特性，比如美國(guó)奧蘭多那些水公園，如太空港、暴風(fēng)雪灘、火山灣，這些水公園是以度假為主，是度假產(chǎn)品。但是中國(guó)的水公園基本上屬于城市娛樂(lè)產(chǎn)品，長(zhǎng)隆有一部分度假性質(zhì)，但嚴(yán)格意義上來(lái)講，它還是以城市娛樂(lè)居多。對(duì)于城市娛樂(lè)產(chǎn)品來(lái)講，在這兩個(gè)市場(chǎng)中間，最主要的市場(chǎng)是居民市場(chǎng)，也就是兩小時(shí)車程范圍內(nèi)的市場(chǎng)是主力市場(chǎng)，研究市場(chǎng)就要以這個(gè)市場(chǎng)為主。

一些旅游咨詢機(jī)構(gòu)在給業(yè)主做可研的時(shí)候，總是把市場(chǎng)畫(huà)了一個(gè)圈又一個(gè)圈，第一個(gè)圈把幾個(gè)省都劃進(jìn)去了，第二個(gè)圈快把全國(guó)劃進(jìn)去了，這些圈全都是無(wú)效的，真正有效的圈就是兩個(gè)小時(shí)車程范圍內(nèi)的圈，它至少占收入的80%到90%，決定了水公園的生死。所以我們一定要高度認(rèn)識(shí)這個(gè)圈的重要性，我們?cè)谂袛嗍袌?chǎng)的時(shí)候，至關(guān)重要的一點(diǎn)是一定要守住兩小時(shí)車程范圍內(nèi)的原則。

游客市場(chǎng)跟水公園的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)系，游客市場(chǎng)能占多少跟水公園的區(qū)位、所在的位置，其它產(chǎn)品之間的關(guān)系有關(guān)。如果是固定類的水公園，而且這個(gè)水公園在全國(guó)、在本地區(qū)的知名度和影響力也就一般的話，游客市場(chǎng)基本上可以放棄。如果是一個(gè)度假區(qū)，有相當(dāng)多的度假客源，游客市場(chǎng)在這中間可以起一定的作用。如果水公園在本地區(qū)范圍內(nèi)具有唯一性、先進(jìn)性、獨(dú)特性，它對(duì)游客市場(chǎng)是有一定吸引力的。

如果我們把目標(biāo)盯向這兩個(gè)市場(chǎng)，意味著你的產(chǎn)品策略要發(fā)生相應(yīng)變化。你的產(chǎn)品沒(méi)有相應(yīng)變化，還是按照傳統(tǒng)的方式來(lái)做，那游客市場(chǎng)基本等于0或者是很少，唯一可能的機(jī)會(huì)是本地居民帶動(dòng)游客市場(chǎng)。

市場(chǎng)分析有一個(gè)前提就是我們要判斷市場(chǎng)量足不足以支撐你投資。這個(gè)量的判斷就要看兩小時(shí)車程范圍內(nèi)的居民量，中間還要看核心市場(chǎng)定位。市場(chǎng)以家庭市場(chǎng)和年輕人市場(chǎng)這兩個(gè)為主，要分析核心市場(chǎng)量有多大，這個(gè)量看最終你的滲透率能達(dá)到多少，也就是這個(gè)中間百分之多少的人能夠吸收到你的公園來(lái)，這就構(gòu)成了你的主要的客源。中國(guó)目前的水公園滲透率在5%到20%之間，做得好可以高一點(diǎn)，做的不好就低一點(diǎn)，當(dāng)然也有特例，就是如果地區(qū)周邊沒(méi)有水公園，你營(yíng)銷做的又特別好，這個(gè)滲透率還可以更進(jìn)一步提高。

有了對(duì)居民市場(chǎng)的總量，主要客源段的游客人數(shù)，還加上滲透率，基本上就對(duì)你未來(lái)可能獲取的游客量有一個(gè)基本的預(yù)估。有了這個(gè)預(yù)估，才能決定后面投資、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品相關(guān)的一系列問(wèn)題。

現(xiàn)在全國(guó)水公園大概的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到500多家。這500多家分布在以中西部地區(qū)和中東南這些地區(qū)為主，當(dāng)然也包括北邊，西部地區(qū)會(huì)比較少。

在這種情況下意味著競(jìng)爭(zhēng)還是相當(dāng)激烈，要是把每一個(gè)水公園都按兩小時(shí)車程這個(gè)特征畫(huà)圈，會(huì)發(fā)現(xiàn)中間很多區(qū)域都是重疊的。重疊的越多，競(jìng)爭(zhēng)越激烈。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，怎么做？能不能做？這是我們競(jìng)爭(zhēng)分析要考慮的。

分析什么內(nèi)容？第一分析你的競(jìng)爭(zhēng)力度，第二分析發(fā)展機(jī)會(huì)，第三分析競(jìng)爭(zhēng)策略，看已有水公園里的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有什么長(zhǎng)處？有什么弱點(diǎn)？你有什么優(yōu)勢(shì)？你有什么樣的方法可以克制它的長(zhǎng)處，有什么方法可以彌補(bǔ)它的缺點(diǎn)，從而能夠使你在競(jìng)爭(zhēng)中間脫穎而出。

你把這個(gè)分析透了，有了真正能夠致勝的競(jìng)爭(zhēng)策略，你才能夠決定你的投資可以往下一步走。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況我們要分析幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)情況，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，他游客出現(xiàn)的意愿和次數(shù)是不一樣的。

出行次數(shù)的高低跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平聯(lián)系在一起。

其次是人口，游客量是肯定跟人口基數(shù)相關(guān)的。分析人口的總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)等。這些都跟出行有關(guān)的，出行的意愿跟年齡有很大的關(guān)系，人出游的意愿隨著年齡的增長(zhǎng)，會(huì)有一個(gè)拋物線的過(guò)程，中間這一段是最關(guān)鍵的。

另外就是收入，收入要跟經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，如果一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)收入比較高，門票收入也相對(duì)高。以珠海長(zhǎng)隆為例，珠海長(zhǎng)隆的門票跟人均月收入之間的關(guān)系大概是0.76%。而在日本迪士尼跟日本人均月收入之間的關(guān)系大概是0.016%，在美國(guó)是0.013%，所以你發(fā)現(xiàn)門票的消費(fèi)占人均月收入的比例，中國(guó)的要高得多，要高出十幾倍、幾十倍。在這種情況下，境外為什么重游率那么高？因?yàn)檫@種消費(fèi)在他的整個(gè)收入占比中比較低，他們有能力多次消費(fèi)。如果占比較高的話，他們的出行次數(shù)和意愿肯定會(huì)受影響。所以一個(gè)地方如果經(jīng)濟(jì)收入水平比較高，對(duì)水公園有良性的影響。

市場(chǎng)需求跟前面的市場(chǎng)分析是兩個(gè)概念，市場(chǎng)概念是總體的分析，需求分析就是定位以后，要分析出目標(biāo)市場(chǎng)喜好的具體產(chǎn)品。我們?cè)谘芯咳珖?guó)旅游產(chǎn)品的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多產(chǎn)品跟市場(chǎng)是錯(cuò)位的，比如定位是遠(yuǎn)程游客市場(chǎng)，而產(chǎn)品滿足的是本地居民市場(chǎng)，最終的結(jié)果就是失敗。所以這一部分需要研究得相當(dāng)細(xì)，一定要分析透主力市場(chǎng)，目前我們看到的很多國(guó)際大牌的市場(chǎng)研究公司在國(guó)內(nèi)做的可研報(bào)告，最缺的就是這一塊，基本上他們只做定性分析，而沒(méi)有針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目落地的定性和定量研究，這是項(xiàng)目不成功的主要原因。從需求我們可以推導(dǎo)出很多東西，分析透了以后，馬上就可以根據(jù)需求推導(dǎo)出產(chǎn)品選型，構(gòu)成比例。除此以外，應(yīng)該推出一些什么樣的主題活動(dòng)是迎合市場(chǎng)需求，應(yīng)該用什么樣運(yùn)營(yíng)管理方式能夠使這個(gè)產(chǎn)品未來(lái)運(yùn)營(yíng)得更順利，什么樣的相關(guān)的配套使游客體驗(yàn)更好，同時(shí)使我原來(lái)的消費(fèi)能夠更高。

投資規(guī)模估算是相當(dāng)重要的一環(huán)，到底在這里要投一個(gè)水公園該投多少錢，決不能拍腦袋想出來(lái)，一定要根據(jù)市場(chǎng)來(lái)。

這個(gè)中間其實(shí)有幾個(gè)要素。第一，前面的市場(chǎng)判斷：游客量，游客量決定娛樂(lè)量，從而確定設(shè)備量，通過(guò)設(shè)備量可以估算出投資配比；第二產(chǎn)品定位：低檔、中檔、高檔，品質(zhì)高低決定投資體量；第三，跟整個(gè)市場(chǎng)的將來(lái)和你的運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)定位有關(guān)系，投資一定要把這些要素全考慮進(jìn)去，最后結(jié)合來(lái)做出一個(gè)科學(xué)的判斷。

最后是經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，我們通過(guò)前面的分析把投資確定以后，根據(jù)主題樂(lè)園運(yùn)營(yíng)的規(guī)律，基本上就可以判斷游客量在未來(lái)5到10年大概是多少，按照正常經(jīng)營(yíng)情況下它的經(jīng)營(yíng)成本、收入、經(jīng)營(yíng)狀況基本上可以推導(dǎo)出來(lái)。

七個(gè)要素分析完基本上我們就能夠判斷水上樂(lè)園的發(fā)展機(jī)會(huì)存不存在，機(jī)會(huì)有多大，成功率有多大。