因?yàn)椋�一個(gè)樂(lè)園的建成，從概念定位到可行性分析及策劃、從創(chuàng)意設(shè)計(jì)到產(chǎn)品定位，從深化設(shè)計(jì)到施工，都是一個(gè)個(gè)完全不同的階段。

而作為前端的可行性分析，其深刻的影響到后期的創(chuàng)意設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位，開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)，乃至于項(xiàng)目后期的盈利與否。

這一篇章，需要勾勒出項(xiàng)目的微觀環(huán)境，對(duì)自身的優(yōu)劣勢(shì)有一個(gè)系統(tǒng)的認(rèn)知。

包含地塊自身的條件（面積大小、形狀、地塊內(nèi)的）地理位置、周邊是否有重要的自然資源、所在片區(qū)的人口密度，周邊的交通情況，以及未來(lái)的規(guī)劃等等。

舉幾個(gè)例子：

①地塊是否存在明顯的高差，如若填平的土方量太大，要如何化解高差的弊端？

②地塊附近如有山體、湖泊等自然風(fēng)景，是否可以做一個(gè)呼應(yīng)，又是否有環(huán)保要求。

③周邊道路現(xiàn)狀如何，是市郊斷頭路還是四通八達(dá)，未來(lái)的主要通行干道是哪一條？這些影響著樂(lè)園主入口的設(shè)置，停車場(chǎng)的位置，以及相應(yīng)的配套設(shè)施。

④公共交通是否發(fā)達(dá)，是否有    地鐵、公交車站，如果都沒(méi)有，那么就需要考慮增設(shè)接駁車，停車位等等。而同時(shí)，交通不不便利也意味著這將是一個(gè)低頻次的消費(fèi)場(chǎng)所，從而應(yīng)該增設(shè)更加有吸引力的項(xiàng)目來(lái)引流。

對(duì)周邊環(huán)境的評(píng)估，極大的影響到項(xiàng)目合理的投資規(guī)模，以及目標(biāo)定位。

尋找可以利用的社會(huì)環(huán)境資源、并規(guī)避掉一些弱點(diǎn)。

要點(diǎn)包含：所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、相關(guān)政策、歷史文化，居民的生活水平、消費(fèi)習(xí)慣，乃至于氣候條件。通過(guò)更全面的了解項(xiàng)目所在的城市，得出適配的產(chǎn)品。

例如：

①：歷史文化。文化是一個(gè)城市的精神所在，說(shuō)到火鍋會(huì)想到重慶，說(shuō)到熊貓會(huì)想到成都，這就是文化的關(guān)聯(lián)性。對(duì)一個(gè)城市的文化進(jìn)行深度挖掘，我們就可以得到一些可以利用的信息，在后期的設(shè)計(jì)中融入項(xiàng)目中，就可以創(chuàng)造出更獨(dú)特又具備地方特質(zhì)的產(chǎn)品。

②：氣候。中國(guó)地域遼闊、地形復(fù)雜，因此也具有多樣的氣候類型，地區(qū)差別明顯。

比如，有些南方城市的氣候夏季炎熱多雨，一些北方城市有霧霾、風(fēng)沙等惡劣天氣。這些城市可以優(yōu)先考慮室內(nèi)項(xiàng)目，室外的項(xiàng)目要增設(shè)遮陽(yáng)和避雨的設(shè)施。

③：生活水平。當(dāng)?shù)氐木用衿骄�收入是多少，在什么價(jià)位段的娛樂(lè)項(xiàng)目是可以接受的，大家更喜歡吃還是玩？

以上重點(diǎn)信息都將影響到后期設(shè)計(jì)中要用到的元素、園區(qū)建筑形態(tài)、以及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)定價(jià)。

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。

這個(gè)章節(jié)主要探討旅游大環(huán)境和細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，以及區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)品分析。

重點(diǎn)：

①：旅游大環(huán)境，一是在旅游發(fā)展政策指導(dǎo)上，有沒(méi)有鼓勵(lì)發(fā)展的業(yè)態(tài)。二是在全民旅游向全民度假升級(jí)的趨勢(shì)下，各個(gè)城市又呈現(xiàn)出了一定的差異性，有些地區(qū)景點(diǎn)分散，行車不便，那么團(tuán)客比例就會(huì)較高，這一點(diǎn)就影響到是否需要加強(qiáng)與旅行社的合作，以及針對(duì)團(tuán)客有意識(shí)的增加一些配套設(shè)施。

②：競(jìng)品分析，了解區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品分布，業(yè)態(tài)類型，各自的特色特點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)淘汰和即將新建的是哪些類型。通過(guò)此類分析，了解對(duì)手有多少實(shí)力，本項(xiàng)目是做業(yè)內(nèi)精品還是另辟蹊徑，最后給予建議。

好的導(dǎo)師，引向成功之路。

任何投資都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而一個(gè)優(yōu)秀的參考案例能給大家?guī)��?lái)信心，也能帶來(lái)更多的先導(dǎo)性參考。

參考案例的選擇涉及幾個(gè)維度：所在的城市等級(jí)、項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)類型、甚至建筑形態(tài)，但首先是經(jīng)營(yíng)狀況良好。

從優(yōu)秀的案例中汲取經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營(yíng)模式、投資重點(diǎn)又或者是設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)元素等進(jìn)行匯總。有一些是別出心裁的創(chuàng)意成為了賣點(diǎn)，有一些則是利用了地理環(huán)境和市場(chǎng)運(yùn)作。這些都是我們可以學(xué)習(xí)的地方。

一個(gè)項(xiàng)目的成功既有偶得性，也有它的必然性。領(lǐng)悟其必然性，成功路上便前進(jìn)了一半。

瞄準(zhǔn)目標(biāo)，箭無(wú)虛發(fā)。

確定項(xiàng)目可輻射吸引的人群。

1）分級(jí)圈層：核心圈層、次圈層和外層游客構(gòu)成，本地外地游客比例，歷史數(shù)據(jù)參照；

2）行為習(xí)慣：出行方式、隨行人員、停留天數(shù)、人均花費(fèi)、

3）規(guī)模預(yù)估：目標(biāo)客群基數(shù)、項(xiàng)目滲透率、預(yù)計(jì)的接待人數(shù)以及年度變化。

以上分析目的：團(tuán)體和散客的比例決定車位配比設(shè)計(jì)；票價(jià)設(shè)計(jì)及其它二消產(chǎn)品設(shè)計(jì)；投資額調(diào)整，以及預(yù)期回報(bào)。

設(shè)立目標(biāo)，鋪就羅馬道

1）主題定位：結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，發(fā)展目標(biāo)，提出合理的主題定位。目標(biāo)為區(qū)域市場(chǎng)或是全國(guó)市場(chǎng)，綜合型旅游目的地還是精品獨(dú)立業(yè)態(tài)等等。

2）業(yè)態(tài)建議：例如食住購(gòu)?qiáng)实谋壤�，主題分區(qū)、核心設(shè)備設(shè)施、重要娛樂(lè)產(chǎn)品等等。可深化至在主題中加入什么樣的文化內(nèi)涵，以什么樣的形態(tài)展示出來(lái)等等。

該項(xiàng)內(nèi)容結(jié)合方案策劃將更加完善。

投資回報(bào)估算

1）客流數(shù)：經(jīng)過(guò)前期的分析，我們將給出客流的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，通過(guò)不同的測(cè)算方法得出合理的接待人次區(qū)間。

2）人均消費(fèi)：根據(jù)業(yè)態(tài)的設(shè)定，設(shè)定初始客單價(jià)，包含一二次消費(fèi)，和衍生消費(fèi)。

3）成本：結(jié)合業(yè)內(nèi)的相關(guān)成本經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)得到本項(xiàng)目的各分項(xiàng)的運(yùn)營(yíng)成本、以及園區(qū)的人工成本、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、設(shè)備更換費(fèi)。

4）營(yíng)收：各分項(xiàng)運(yùn)營(yíng)收入、扣除成本的凈收入、扣除稅費(fèi)的稅后收入。

5）財(cái)校表現(xiàn)：投資回報(bào)率、投資回收期。

通過(guò)數(shù)字測(cè)算讓大家有一個(gè)充分的認(rèn)知，以及對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期。

在經(jīng)過(guò)這一系列的分析后，項(xiàng)目的建設(shè)背景有了一個(gè)清晰的認(rèn)知，也理清了立項(xiàng)的基礎(chǔ)和未來(lái)的方向目標(biāo)。

更重要的是，概念規(guī)劃中的概念能否實(shí)現(xiàn)，以什么條件去支撐它的實(shí)現(xiàn)，回答出以上問(wèn)題了就是本次可行性分析的完成。

有理有據(jù)，有明確的目標(biāo)和努力的方向，為項(xiàng)目的成功奠定殷實(shí)基礎(chǔ)！

有著豐富的游樂(lè)主題經(jīng)驗(yàn)的新道信藝術(shù)，陪伴您走向成功之路！